הלוואת משכנתא


להלוואת משכנתא זקוק כל אחד שצריך השלמה של סכום כסף כדי להשלים רכישת נכס, הלוואת משכנתא תינתן ע"י בנקים, על פי הנחיות בנק ישראל, כנגד שיעבוד נכס על פי הקריטריונים של המלווה, הנכס בדרך כלל נדל"ן דירה, בית, חנות, מבנה הניתן לשעבוד.

הנכס צריך לעמוד בקריטריונים של המלווה, כלומר, המשכנתא תינתן עד גובה יחסי מערך הנכס כפי שקבע בנק ישראל, מבחינת גובה ההלוואה והן אחוזי הריבית לא יחרגו מההנחיות.
 

מי צריך הלוואת משכנתא?


משכנתא היא הלוואה של סכום כסף גדול, שההחזר שלה מתפרס על מספר רב של שנים. הבנק המלווה, למעשה כל הבנקים הגדולים מאפשרים הלוואות משכנתא, כך גם חלק של חברות ביטוח, הבנק און הגורם המלווה יקבל את כספו חזרה בצירוף ריבית משכנתא והצמדה בהתאם למסלול ההלוואה שנבחר, הסכום שיוחזר למלווה גבוה באופן משמעותי מהסכום שלוויתם. הבנק מגן על הסיכון שבהלוואת סכום גדול, ע"י שעבוד של נכס מקרקעין, או במילים פשוטות, יש לו זכויות על הנכס בית או דירה שעבורה לקחתם את הלוואת המשכנתא.

המשמעות העיקרית היא הלוואת "סכום כסף גדול" עבור קניית  קנית דירה או נכס, לקיחת משכנתא זו הרכישה הדגולה ביותר שביצעו עד כה, החזר המשכנתא מהווה חלק משמעותי מהוצאות השוטפות הקבועות של המשפחה. זו החלטה כלכלית חשובה וכבדת מחשבה, שיש לתכנן אותה בקפידה, הלוואת המשכנתא צריכה להתאים לצרכי המשפחה שאם לא יכולה המשפחה להיתקע במהלך השנים בגלל אי תכנון או מחשבה לא נכונה, כלומר אי התאמה פיננסית למצב השוטף של הכנסות והוצאות.

לצורך קבלת הלוואת משכנתא, יש לנקוט כמה צעדים הבוחנים מבעוד מועד את מצב הפיננסי של המשפחה, גודל ההכנסות, גודל ההתחייבויות, היקף ההוצאות הקבועות, מה ההוצאות המשתנות, האם יש חסכונות פנסיונים, או אחרים, כדי שנדע לקבוע איזה סוג של חיסכון עומד לרשותנו, כמה, צריך לקבוע מה גודל ההלוואה שנכון לבקש כדי שנוכל לעמוד בהחזר בצורה שוטפת ללא תקלות. מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 30%מכלל נטו הכנסות המשפחה, מעל 40% ההחזר מוגדר כסיכון גבוהה.

באיזה נכס מדובר, כדי שנעמוד בקריטריונים של בנק ישראל, האם מדובר בהלוואה של דירה ראשונה שעבורה נקבל עד 75% מעלות הנכס, או שיפור דיור בה נוכל לקבל עד 70% מעלות הנכס, או אם מדובר בנכס שני עליו נקבל 50% מעלות הנכס.

צריך וכדאי להבין את מסלולי הריבית השונים, ריבית קבועה, מה התפתחות הריבית ומה קורה לריבית עם השנים השפעתה על התשלום החודשי, להבין את לוחות הסילוקין השונים ואיך הם משפיעים על גובה ההחזר החודשי וגובה הריבית שתשלמו על פי לוח שפיצר ולוח קרן שווה, כל זאת כדי להבין שבכל מצב ותמיד יש מה לעשות ולהתמודד עם בעיה כדי שלא נצא מופסדים, צריך להבין גם את מגבלות בנק ישראל בנושא בחירת מסלולי ריבית המשכנתא.

מומלץ לבחון לקבל ייעוץ משכנתאות, יעוץ נכון מצביעה ומוביל להצלחות ומונע טעויות, יעוץ הניתן במסגרת תכנון פיננסי הכולל יעדים ומטרות של המשפחה עדיף, יעוץ חיצוני לבנק עדיף, הבנק מעוניין למכור כסף במחיר גבוהה ככול האפשר, יועץ חיצוני מונע זאת ומוביל להלוואה בהתאמה לצרכי הלקוח.
 

מה זאת הלוואת משכנתא?


הלוואת משכנתא הינה הלוואה לתקופה ארוכה שיכולה להתפרס עד 30 שנים, על כן חשוב ביותר להיות מלווה ע"י מתכנן פיננסי, יועץ משכנתאות, יועץ כלכלי כדי לתכנן את ההלוואה.

החזר הלוואת המשכנתא יכולה להיות אבן רחיים על צור המלווה אם לא יצליח להקציב תקציב נכון יחסית להכנסות, כי אז תפגע הזרימה הכלכלית השוטפת, או שמסגרת ההוצאות תיפרץ או שההלוואה לא תשולם כסדרה, אסור שזה יקרה.

הלוואה למשכנתא לא תעלה על 5 מליון ₪. מעבר לכך תוגדר כסיכון של 100%
גובה מירבי של משכנתא:
  • לדירה ראשונה – עד 75% מסכום הדירה.
  • לשיפור דיור (דירה חדשה אבל מוכרים את הקודמת) – עד 70% מסכום הדירה.
  • דירה להשקעה (דירה נוספת על הקיימת)- עד 50% מסכום הדירה.
גובה מירבי של החזר חודשי:
  • עד 50% מסך ההכנסות. אם שיעור ההחזר הוא מעל 40% מההכנסה החודשית, ההלוואה תוגדר כסיכון 100%.
  • מסלול ריבית משתנה יהיה עד 66.66% מכלל ההלוואה.
  • מסלול ריבית משתנה המשתנה תוך פחות מ- 5 שנים יהיה עד 33.33% מכלל ההלוואה.
  • אין הנחיות לגבי ריבית משכנתא קבועה.
  • מספר שנים מירבי להחזר משכנתא יהיה 30 שנה.
  • הכללים האלה רלוונטים גם למיחזור משכנתא.
     

למי ניתן לעזור עם הלוואת משכנתא?


בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:
  1. הנחיות בנק ישראל - חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. היתרון שלה, במסלול ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש ביחס להוצאות קבועות ידועות מראש, צריך לשקול את עלית המדד האפשרית מעבר לעליות מדד נמוכות בתקופה זו, עלית מדד משפיעה  משמעותית על גובה החזר החודשי של הלוואת המשכנתא. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה.
  2. ניתן לקבל עד 33% מסכום הלוואת המשכנתא מסלול בריבית המשתנה בתדירות גבוהה. כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). קיימת הגבלה על ריביות משכנתא אלה כדי להקטין סיכון למצב של החזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים, מצבים הנובעים מעליות בריבית ושינוי המדד במשך תקופת המשכנתא. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פירעון מוקדם, למעוניינים יש נקודות יציאה במטרה לקצר תקופת ההלוואה בתשלום מוקדם של המשכנתא,  או מחזור משכנתא.
  3. מחוקים אלה מאפשרים שילובים אפשריים, מ- 34% מסלולי ריבית קבועה ועד 100% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה בתדירויות שונות, עד למגבלה על ריבית משתנה בתדירות גבוהה.
שיקולים נוספים לבחירת מסלולי ריבית משכנתא:
א. הריבית משכנתא הנוכחית והעתידית - לפי מסלול ריבית המשכנתא והתקופה, קשה לצפות את מדד או האינפלציה ל- 20-25 השנים הבאות (שהן אורך זמן נכון לתקופת משכנתא), ולכן כדאי לשקול להסתמך על סכום ידוע של החזר חודשי עתידי לתת עדיפות למסלולי ריבית משכנתא שאינם צימודי מדד, בשיקול, אם מעוניינים בהחזר התחלתי נמוך, ואין חשש להחליף מסלולי ריבית בהמשך, אפשר לשלב יותר ריביות משכנתא צמודות מדד.

ב. שימור תחנות יציאה ללא קנסות. אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה.

ג. ריבית פריים היא הריבית הנמוכה ביותר מבין כל הריביות על משכנתא בתקופה זו – הריבית נשארה ללא שינוי בשנה האחרונה, מהגדרתה היא עשויה להשתנות מידי חודש בחודשו, לפי החלטת בנק ישראל, אך כרגע יתרונותיה עולים על חסרונותיה, כדאי לשקול לקחת את המקסימום האפשרי בריבית פריים.

בחינת תנאי תמהיל העונה ל-2018 - בהמשך לשיקולים השיקולים העולים, תמהיל משכנתא 2018 (או לפחות לתחילתה), מתחלק למסלולים הבאים:
  • ריבית פריים 33% מהיקף ההלוואה - מסלול ריבית הפריים הינו מסלול שאינו צמוד למדד. ניתן לפירעון מוקדם בכל עת ללא קנס. נכון להיום, ריבית פריים היא הנמוכה יחסית מבין מסלולי הלוואות משכנתא. מסיבות אלה זהו מסלול ריבית טוב כיום, ולכן קחו ממנו את המקסימום שהבנק מאפשר לכם. יש בנקים המגבילים את הסכום שתוכלו לקחת בריבית פריים, וגם זה שיקול חשוב בבחירת הבנק למשכנתאות. במסלול ריבית פריים אפשר להאריך את תקופת המשכנתא למקסימום, כיוון שתנודות הריבית מושפעות מעט יחסית במהלך השנים האחרונות בגלל אי עלית הריבית.
  • ריבית קבועה לא צמודה 37% מהיקף ההלוואה - מסלול זה הינו בריבית גבוהה יותר יחסית משאר המסלולים אך יחד עם זאת משתלם כיוון שאינו צמוד למדד. היתרון במסלול זה הוא הוודאות והיציבות היחסית בתשלומים החודשיים, הוא אינו משתנה לאורך השנים. החסרונות: עמלת פירעון מוקדם גבוהה יחסית, אין נקודות יציאה בדרך, ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, הריבית גבוהה יותר. צריך להקטין את השפעת החסרונות ע"י  קיצור תקופת משכנתא ככל האפשר במסלול זה.
  • ריבית משתנה כל 5 שנים30%  מהיקף ההלוואה - יתרונות: מסלול זה מאפשר לנו תחנת יציאה אחת ל-5 שנים, ומאפשר החלפת מסלול משכנתא או מחזור משכנתא באותה נקודה, במקרה של החזר ללא עמלת פירעון מוקדם. הריבית ההתחלתית בו נמוכה יותר מאשר במסלולי ריבית קבועה. חיסרון - ישנה חשיפה למדד המחירים לצרכן שלרוב עולה וגם חשיפה לעליות בריבית אחת ל-5 שנים.
  • במסלול צמוד המדד כדאי לקבוע תקופת משכנתא קצרה ככול האפשר, כדי להקטין החשיפה לשינויי ריבית ומדד וגוררת עלויות נוספות בהתאם. במסלול זה ניתן לקבוע כריבית צמודת מדד בלבד ניתן לחלק לשניים: לריבית משכנתא צמודת מדד ולריבית משכנתא שאינה צמודת מדד. מסלול בריבית משתנה נמוכה מאשר ריבית קבועה, ולכן מוצעת בתמהיל. מסלול זה מאפשר החזר חודשי התחלתי נמוך יותר, חשוב לציין שעליית מדד ושינויי הריבית עשויים להקפיץ את ההחזר החודשי בהמשך. במסלול שאינו צמוד מדד עלול ההחזר החודשי לעלות עם כל תחנת יציאה.
טיפים נוספים לבניית תמהיל משכנתא:
  1. במידה ויש צורך בתקופת משכנתא ארוכה העומדת על 20 שנים ומעלה – מומלץ להציב מסלולי ריבית משתנה, מומלץ ריבית פריים, וגם ריבית משתנה. במסלול של ריבית קבועה צמודה ולא צמודה, נעדיף פריסת שנים קצרה יחסית, הסיבה לכך צורת הגביה המחושבת בצורה של ריבית דריבית, הריבית המשולמת כוללת גם ריבית על הריבית, נובע מזה שככול שתקופת המשכנתא ארוכה יותר והריבית התחלתית של ההלוואה גבוהה יותר, התשלום החודשי שישולם בגלל הריבית דריבית יהיו גבוהים ומשמעותיים יותר. כדאי לבחון מסלולים בעלי ריבית התחלתית גבוהה, כמו מסלולים בריבית קבועה, המשפיעים על תזרים התשלומים, כך נכוון ככול האפשר את גובה התשלומים, בהתחלה גבוה ולקראת הסוף נמוך.
  2. כאשר רואים ההבדל בין מסלול ריבית צמוד מדד לבין מסלול ריבית, שצמוד נמוך מ-1% צריך להבין ולראות את המדד שישיג את האחוז הנראה כרגע נמוך יותר, העדיפו את המסלול הלא צמוד. קרוב לוודאי שההבדל יתקזז במשך השנים עם עליית המדד. כאשר הפער גדול יותר, יש לבחון כל מקרה לגופו, וגם אפשר לחלק את הסכום בין שני סוגי הריביות.
  3. היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, בעצם מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.
לסיכום:
לאור המורכבות שבבניית הלוואת משכנתא ממליץ לבחון יכולת ההחזר החודשי, העמידות הפיננסית של התא המשפחתי ביחס ליציבות בהכנסות ובהוצאות, ניתן לראות טוב יותר וההצלחה בהגשה תהיה חלקה יותר, תוך התחשבות ביכולת ובצורך הלווה, נוכל לבנות תמהיל משכנתא כללי לשנת 2018, השינויים בריבית ובמדיניות בנק ישראל או המשק יכולים כמובן לשנות אותו בהמשך השנה.

כשנגש לבניית תמהיל משכנתא אופטימלי, התייחסו לגובה ההחזר החודשי שלכם לאורך תקופת המשכנתא, סכום המשכנתא הכולל שתיקחו, תקופת או תקופות המשכנתא המתאימות לכם, הסיכוי שתרצו למחזר משכנתא ועוד שיקולים העולים מחייכם האישיים כמו איתור כסף פנוי לחיסכון לסל מטרות, עמידה בהתחייבויות כספיות אחרות, תמיכה בקרובי משפחה וכן הלאה.

לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו האפשרויות מול יועץ משכנתאות, מתכנן פיננסי או כל יועץ כלכלי שאתם מאמינים ביכולותיו.
 

תמהיל הלוואת המשכנתא:


מחזור הלוואת משכנתא עושים מסיבות רבות ומגוונות, לדוגמה:
  • הקטנת גודל ההלוואה באמצעות הקטנת ריבית או תקופה, מקל משמעותית על התזרים.
  • מחזור והגדלת הלוואת המשכנתא כדי להשתמש למטרות מוגדרות כמו - מטרות רכישת נכס נוסף, הקטנת התחייבויות, שימוש בכסף הנותר לחיסכון למטרות שונות כמו הגדלת הפנסיה.
  • שימוש בכסף לעזרה לילדים, ולכול מטרה הנכונה ללווה הממחזר.
מחזור המשכנתא נעשה גם הוא לפי כללי בנק ישראל, לווה ממחזר יקבל תנאים של משכנתא על החלק של המשכנתא הממוחזרת ואילו על ההפרש ההלוואה יקבל תנאים עדיפים מהלוואה בנקאית אך בהחלט פחות טובים ומתייחסים להלוואה לכול מטרה.

חשוב מאוד לבדוק אפשרות מחזור, מחזור יכול בוודאות להקטין ולהתאים את ההתחייבויות למצב הנכון ומתאים ללווה ובתנאי שהוא באמת מלווה ע"י גורם מקצועי מכוון.

לא נכון לעשות מחזורים לשם הקטנת התחייבויות ללא תכנון, מרכיב התכנון הינו משמעותי, הוא שופך אור על כול רצונות הלווה ומשפחתו לאורך השנים עד הסיום המיוחל של ההלוואה.  
 

למי נכון לבצע מחזור הלוואת משכנתא?


הלוואת המשכנתא, ניתנת לשנים רבות ולא פעם מהווה אבן ריחיים על צור התקציב של המשפחה ומהווה תקציב בפני עצמו המעקב צרכים אחרים, על כן צריך למצוא פתרון להלוואת המשכנתא, כלומר איך לקצר את תקופת ההלוואה?

את תקופת ההלוואה ניתן לקצר בשתי דרכים עיקריות:
  1. באמצעות מחזור המקטין את הריביות אם ניתן ובתנאי שנכון לעשות זאת ביחס לקנס החזר מוקדם.
  2. באמצעות תכנון בו מפרישים סכום כסף לטובת חיסכון מיועד, עם תשואה סבירה, עד שמגיעים ליעד שנקבע, ניתן לעשות זאת בשלבים לא מחויב לעשות זאת בפעם אחת.
מומלץ בכול דרך שתבחר, לעשות זאת באמצעות גורם מקצועי מלווה מתאים כדי שהמבט יעשה על תקופת ההווה, על העתיד הקרוב והרחוק עד סיום הלוואת המשכנתא.

 

איך מקצרים הלוואת המשכנתא?

כתובת
האופה 2, אזוה"ת קדימה צורן
או מלאו פרטיכם בטופס לפגישת ייעוץ

התקשרו עכשיו 072-33-80-573
כתובת
האופה 2, אזוה"ת קדימה צורן
או מלאו פרטיכם בטופס לפגישת ייעוץ
התקשרו עכשיו 072-33-80-573